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Accueil particuliers  > Argent - Impôts - Consommation  > Impôt sur le revenu : déductions, réductions et crédits d'impôt  > Impôt sur le revenu - Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)

Fiche pratique

Impôt sur le revenu - Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)

Vérifié le 01/01/2026 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Si vous avez réalisé un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt. Le dispositif Pinel s'applique si l'investissement a été fait avant le 1er janvier 2025. Le dispositif Duflot s'applique s'il a été fait de 2013 à août 2014. Nous vous indiquons les informations à connaître.

  • Pinel
  • Duflot

Types d'acquisitions

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

  • Logement neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d'habitation.

 Attention :

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.

Délais d'achèvement du logement

  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.

  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.

  • Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

 Attention :

La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Localisation du logement

Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.

Vous pouvez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec un simulateur :

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

  À savoir

En Bretagne, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région.

Outil de recherche
Rechercher les zones concernées par le dispositif Pinel en région Bretagne

Niveau de performance énergétique et environnementale

  • Depuis 2023, le dispositif Pinel + s'applique aux acquisitions suivantes :

    Si vous optez pour un logement présentant un niveau élevé de qualité, vous devrez respecter plusieurs critères de performance énergétique et environnementale.

    • Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.

       À noter

      Si le logement acquis à partir de 2023 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.

      Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.

      Les critères d'usage sont les suivants :

      • Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
      • Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce).

      Le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).

      Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.

      Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.

    • Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.

       À noter

      Si le logement acquis en 2024 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.

      Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.

      Les critères d'usage sont les suivants :

      • Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
      • Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce).

      Les critères de performance énergétique et environnementale sont les suivants :

      • Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025)
      • Classe A du DPE.

      Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.

      Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.

  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

    Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition

Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

  • Métropole
  • Outre-mer
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2023) selon la zone géographique - Bail conclu en 2025 - Métropole
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2023) selon la zone géographique - Bail conclu en 2025 - Outre-mer

Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

  • Métropole
  • Outre-mer
Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Plafond

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements.

Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300 000 € par contribuable et par an
  • 5 500 € par m² de surface habitable

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Taux de la réduction d'impôt

Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.

Pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, les taux de réduction seront progressivement réduits.

Toutefois, les taux ne sont pas réduits pour les acquisitions suivantes (dispositif Pinel+) :

    • Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)
    • Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)
      • Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)
      • Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

    • Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.

      Les taux sont les suivants :

      Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

    • Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.

      Les taux sont les suivants :

      Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)

  À savoir

Les règles sont différentes en outre-mer.

Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

Types d'acquisitions

La réduction d'impôt concerne les biens suivants :

  • Logement neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Local transformé en logement d'habitation.

 Attention :

La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Période de l'investissement

La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014.

Localisation du logement

Le logement doit se situer, au moment de l'investissement, en zone A ou B1.

Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif.

Depuis le 1er juillet 2013, cette extension nécessite la délivrance d'un agrément de l'État.

Vous pouvez vérifier la zone de votre investissement avec ce simulateur :

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.

Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition

 Attention :

En outre-mer, des règles différentes s'appliquent.

Le locataire ne peut pas être votre enfant ou votre parent et ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

  • Métropole
  • Outre-mer
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2023) selon la zone géographique - Bail conclu en 2025 - Métropole
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2023) selon la zone géographique - Bail conclu en 2025 - Outre-mer

Simulateur
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Le logement doit être loué comme habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.

La durée minimale de l'engagement de location est de 9 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

  • Métropole
  • Outre-mer
Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.

Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

Plafond

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis.

La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an
  • 5 500 € par m² de surface habitable.

Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Taux de la réduction d'impôt

Le taux est de 18 % du montant de l'investissement.

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années (2 % par an pendant 9 ans).

Exemple

Pour un investissement de 300 000 €.

La réduction d'impôt est de 6 000 € par an [(18 % x 300 000 € /9].

  À savoir

Les règles sont différentes en outre-mer.

Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

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